Европа: как сдавать жилье в краткосрочную аренду

Кто-то раньше, кто-то позже, но почти все покупатели туристической недвижимости в Европе приходят к мысли о том, что сдавать ее туристам — это прекрасная бизнес-идея. Самые популярные для этого направления: Испания, Турция, Греция, Италия, Кипр, Болгария.

Читайте в статье:

• Лицензирование;
• Ограничения по сроку аренду;
• Работа через посредника;
• Как сдавать в Испании;
• Как сдавать в Турции.

НУЖНА ЛИЦЕНЗИЯ

Европа — место, где во главе любого бизнеса стоит стандартизация и лицензирование. Сдача жилья в аренду — не исключение. А там, где появляется лицензия, свой нос показывает и налоговая служба, которая в любой стране и со всего хочет получить свой законный процентик. Размер процентика сильно зависит от страны и даже конкретного региона внутри страны, но для примера приведу Италию, где государство от вашего дохода за сдачу в аренду будет забирать от 25% до 45%. Вопрос с лицензией удобно обойти, покупая объект в апарт-отеле. При такой схеме сдача жилья производится не собственником, а управляющей компанией, то есть вам будет меньше возни с бумажками и меньше внимания от государственных служб.

КАК ДОЛГО МОЖНО СДАВАТЬ

Здесь интересно. Потому что законы по аренде в иных регионах порой ставят в тупик. Например в Барселоне (только в самом городе, нигде больше в стране) сдавать жилье вы не сможете совсем. То есть — от слова «никак». Причина — прекращена выдача новых лицензий, а старые нужны самим тем, кто их получал.

Интересно, хотя не так страшно, во Париже. Тут просто ограничен срок сдачи в аренду до 120 дней. Больше — низя, а то санкции вплоть до отмены лицензии. Не так интересно, но страшнее в Лондоне — здесь действует ограничение 90 дней. Совсем беспредел творится в Амстердаме — сначала ограничение составляло 60 дней, но с 2019 года оно сжалось до мизерных 30 дней и ни гульденом дольше.

Что характерно, но за этими туристическими локомотивами подтягиваются и более скромные еврососеди — Прага хочет ограничить арендодателей 90-120 днями, в том же направлении двигаются многие другие туристические столицы.

СДАЧА ЧЕРЕЗ АГЕНТСТВО

Вариант минимизировать свои заботы — сдавать жилье через агентство недвижимости, сайты букинга или туроператора. Лицензия в таком случае вам все равно понадобится, но зато удастся избавиться от большей части вопросов с арендаторами. В сухих цифрах прибыли это не так выгодно, но что важнее — кошелек или нервы, решать вам.

При работе с онлайн-букингами платить налог с дохода вы будете в той стране, где оказывается услуга аренды. Оформление договора также будет происходить согласно правилам, действующим в той стране, где находится недвижимость.

Важно понимать, работа через агента не избавит от необходимости получать лицензию на этот вид деятельности. Во всех крупных европейских странах несколько лет назад прокатилась волна исков и штрафов, обращенных против сервисов букинга, поэтому последние теперь очень избирательно относятся к заключению договоров с новыми партнерами.

КАК СДАВАТЬ ЖИЛЬЕ В ИСПАНИИ

Первое и главное, о чем нужно знать — закон о городской аренде №29/1994 от 24 ноября 1994 года. Этот закон регламентирует правоотношения между арендатором и арендодателем. Согласно этому закону стороны заключают между собой контракт, где указывается: данные сторон; описание жилья; условия оплаты; ответственный за оплату коммунальных расходов; перечень имущества в доме и его состояние.

Размер арендной платы испанскими законами никак не регламентируется (в отличие, например, от Германии). Ограничение распространяется только на долгосрочную аренду и касается повышения арендной платы, рост ее не должен превышать индекса инфляции.

Естественно, понадобится лицензия. Выдается лицензия не на собственника, а на сам объект, поэтому можно сэкономить время, купив объект с готовой лицензией. Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости составляет 24%, однако для резидентов существуют вычеты, которые позволяют значительно снизить ставку. Размер вычета зависит от региона.

КАК СДАВАТЬ ЖИЛЬЕ В ТУРЦИИ

В Турции, как ни странно, тоже требуют лицензию для сдачи жилья в аренду. Больше того, на лицензированных арендодателей здесь налагают обязанность регистрировать всех своих гостей в специальной полицейской системе. Самое же неприятное, что с 2017 года лицензию может получить только юрлицо, что сильно сужает круг потенциальных арендодателей. Однако даже в этих условиях у физлица остается возможность получать доход от сдачи в аренду жилья, но только если он пользуется услугами посредника — управляющей компании. За нарушение лицензионного регламента на первый раз грозит штраф около 10 тыс. лир или депортация. Если поймают повторно — 20 тыс. лир и опечатывание объекта. На третий раз — уголовное преследование.